民事诉讼答辩状-房屋租赁合同纠纷-抗辩权.docx
答辩状案号：（2013）成华民初字第59x答辩人：刘XJ，女，汉族，1985年11月28日生，住址：成都市成华区双桥路南一街5号，身份证号码：***************846。被答辩人：李痣鹏，男，汉族，1964月14日生，住址：成都市武侯区人民南路四段9号。身份证号码：***************77X。被答辩人：王贵瘿，女，汉族，1968月14日生，住址：成都市武侯区新希望路2号。身份证号码：***************247；答辩人就与被答辩人租赁合同纠纷一案，为澄清事实，分清责任，特提出以下答辩，供审判庭参考及备案：本案《民事起诉状》事实与理由部分，第一段自“2011年12月18日，原被告双方订立了……；且被告向原告支付保证金.00元。保证金在合同正常解除后右原告退还给被告。”这一段的描述，根据双方签订的合同和既成事实，答辩人无异议。本案《民事起诉状》事实与理由部分，自第二段“按照约定，房屋租金按半年支付……”到最后第五段“被告对于原告的合法请求一直置若罔闻……共计2616.25元”，完全抹杀并掩盖事实真相，其真实意图是：在房租租赁合同期内，被答辩人单方面违背市场价格哄抬房屋租金以逼迫答辩人无法承受并将答辩人驱逐商铺，最终被答辩人自行对外转让取得转让费以获取不当得利或将答辩人应得转让费分摊到房租的方式对外出租，直接剥夺他人应得转让费这一高额资产。
答辩人现将事实真相及相关证据提供阐述如下：2011年12月18日，在答辩人与被答辩人签定的合同编号为的房租租赁合同中，以及与被答辩人的《民事起诉状》中第一段和第二段都明确写道“房租租金按半年支付”，那么首期房屋租金应该是从2012月31日【详见证据1－甲方租金收据和押金收据】，且下半年房屋租金则是从2012日起至2012年12月31日，按照合同约定(房屋租金按半年支付，支付时间为到期对应日前20天)下半年房租交纳日为2012当时由于答辩人手中持有的租赁合同被水渍污染导致给被答辩人转款的账号不清晰，为防止打错账号造成资金流失，答辩人曾主动电话给被答辩人核对银行账号，由于当时双方合作关系良好，双方口头承诺约定只要在7日之前付款即可，不会索要滞纳金。答辩人在2012月19日将下半年租金分2次共103，090元付给被答辩人。【详见证据2－中国光大银行网银转账凭证，证据3－中国建设银行个人汇款凭证】由于以上事实与理由涉及到本房屋租赁合同纠纷案《民事起诉状》诉讼请求的第3条“判令被告向原告支付逾期支付租金（即2012日至2012年12月31日房屋租赁期间）所产生的滞纳金6529.16元”，答辩人请求法院根据事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
《民事起诉状》事实与理由部分第三段的描述以及在答辩人与被答辩人签定的合同的“十、补充条款”中约定“第二年、第三年的月租金按当年、当时的市场价格确定，定价时间确定在前一年的10月份”，由于被答辩人所提出的“市场价格”与实际情况差异过大，导致答辩人无法承受，直到2013日，双方仍无法达成一致。2012年10月2516：55答辩人主动给被答辩人电话，耗时1366秒，商谈2013年房租，并约见面商谈，但被答辩人以忙碌为由21拒绝见面商谈，并单方面无理由无依据的提出2013年房屋租金价格应为280元－300元/平方的价格；2012年11月25日14：46答辩人主动给被答辩人电话，耗时856秒，商谈2013年房租，并约见面商谈，但被答辩人再次以忙碌为由拒绝见面商谈，在答辩人以租金太高无法持续经营的情况下，被答辩人首次主动提出让答辩人进行转让。日期具体时间主叫被叫通话时号码姓名号码姓名20**:主动要求见面洽谈房租，遭拒:主动要求见面洽谈房租，遭拒:约见面洽谈，第一次同意见面洽谈:见面没谈妥后，再次电话确认价格有意向次承租者，与原告商谈价格2:///79:///年11月30日下午2点，答辩人与被答辩人共同约定在出租商铺（双庆路99号附165号/166号）内见面以商定2013年房租价格。
当时，答辩人提供的市场价格为双庆路99号附，2013月份之前租金价格为123元/平方，2013月份之后为140元/平方（2012月份签订合同和开张营业）【详见证据4双庆路99号附15X房屋租赁价格为140元/平录音】；双庆路99号附155号（字号：万康）2013年租金价格为187元/平方（2012月份签定合同和开张营业【详见证据54双庆路99号附155号房屋租赁价格为187米录音】（该商铺目前仍在转让中，转让电话为*********xx），请被答辩人考虑这个市场价格，以及结合当时整个双庆路因二环路及双庆路沿线封闭施工造成人流锐减生意惨淡的实际情况，酌情考虑和确定价格；而被答辩人非常强势的告知答辩人说华样年华郡的物业提供的价格为280－300元每平方左右，并声称“如你承受不了这个价格就立马滚蛋，到时候装修、转让费，你分文都拿不到，等你滚蛋了，我可以以更高的价格，租给别人”。由于被答辩人提出的房屋租赁价格实在超出市场价格太高，双方未谈妥续租价格；随后，答辩人提及被答辩人当时承租商铺签合同付款当天（2012年12月18日）向上一承租人陈死灰缴纳了16万的转让费【详见证据6－双庆路99号附165/166号上一承租人陈死灰收16万转让费收据】（2012年12月18辩人主动向答辩人问询转让费金额，答辩人坦诚以告，被答辩人说“这个转让费差不多是我一年的租金了”，也正是由于这个转让费金额让被答辩人对转让费起了念想，燃起了被答辩人恶意背离市场价格提高房屋租金的欲望）。
为了能收回一部分转让费而减少损失，答辩人只能2012年10月——2012年12月期间，主动致电12次，共计9996秒，大约167分钟，近3个小时21委曲求全，按被答辩人的要求，与被答辩人口头约定一致，以260平方的价格开始转让。【详见证据7，证人刘NH书面作证证词】在征得被答辩人口头承诺允许答辩人转让的情况下，答辩人在商铺门面上贴出出租告示，一则通过张贴告示方式留下电话方便有意向租商铺人员进行询价，从而公开向市场询问价格，因答辩人承租的2个商铺在该条街道的转折死角处，并且商铺进深太深面积过大，受位置不佳的影响，市场普遍反映都是在150－170元/平方之间，也就是说被答辩人要求的260元/平方的价格偏离市场价格太高根本就转不出去；二则经过2012年11月、12个月的时间，实际上房屋也并没有转出去，没有次承租人与答辩人以及被答辩人签署过任何有关 转让的协议或者合同，也不曾有次承租人入驻商铺；此事也可以通过 被答辩人在1 月份举证的仍在门面上张贴铺面转让的图片进行验证。 因双方签订的房屋租赁合同 中的“十、补充条款”中约定： “如乙方确实因经营不擅需转让、转租的，应与甲方协商同意后方可”， 此项约定并未提及需书面同意，双方手写的约定条款的法律效力大于 格式化条款的效力，加之答辩人对被答辩人的信任，答辩人在得到被 答辩人口头同意转让时，双方都从未曾提及书面出具转让同意书一事。
另《民事起诉状》事实与理由部分第四段“原告多次找到被告，要 求与被告磋商第二年的月租金，并于2012 年12 月12 日前向原告支 付2013 月31日止的房屋租金；且告知被 告，按照合同约定未经原告书面同意，被告无权擅自转租，要求被告 立即停止其转租行为，但被告却于2012 年12 月底未经原告同意擅自 退租”的描述严重违背事实，无中生有，毫无根据，也请被答辩人提供 相关证据。再者，假如被答辩人在2012 年12 月12 日前向答辩人告 知要求必须书面同意方可转让，答辩人定会按照双方签定的房租租赁 合同第十条补充条款中约定的“甲乙双方约定乙方在此合同期三年内 21不得转租、转让，如因乙方确实经营不善须转让、转租的，应与甲方 协商同意后方可，但甲方也应与配合”这一条款，向被答辩人要书面同 第五段的描述“被告对于原告的合法请求一直置若罔闻，明确告知原告其已找到次承租人租赁商铺”严重违背事实。由于原告索要的租金 价格太高，截止答辩人向被答辩人正式交钥匙之日，仍未有人接受如 此高的价格而承租。如果按原告所诉“明确告知原告其已找到次承租人 租赁商铺”，那么次承租人早就正式入驻商铺开始营业了。
由于以上事实与理由涉及到《民事起诉状》诉讼请求的第5 答辩人请求法院根据事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 3、《民事起诉状》事实与理由部分第四段的描述以及在答辩人与 被答辩人签定的合同的 “十、补充条款”中约定“第二年、第三年的月租 金按当年、当时的市场价格确定，定价时间确定在前一年的10 月份， 甲乙双方约定未在前一年10 月份协定好第二年租金的为违约。” 自2012 年10 月至12 月31 日期间，答辩人曾共计短消息7 电话 次，长达近3 个小时与被答辩人商谈在合同期内的租金价格或 转让房租价格。在这期间，被答辩人曾多次劝告答辩人放弃续租而转 让出去，并告知答辩人：被答辩人名下的其他商铺都是通过向承租方 索要转让费返点才能转让出去的。迫于被答辩人的无理要求，为保全 转让费不再损失，答辩人主动提出自己承担差价的方式达到被答辩人 的预期价格，即如果次承租人能接受的价格为200 元/平，那么答辩人 愿意一次性支付按每月每平方60 元的差价补给被答辩人，从而来满足 被答辩人260/平的要求，但被答辩人以种种理由给予推诿并坚持“260 元/平”的转让价格。其目的就是拖延时间直到2012 年12 月31 年12 月30 日，答辩人接到被答辩人“交房屋钥匙、清场走 人、不退质保金 元，缴纳水电费”的电话通牒，并提到被答辩人 是成都本地人，答辩人是外地人，斗不过之类的话语；迫于合同租赁 期内2013 年房租价格实在太高而未谈妥，被答辩人强势逼人的缘故， 无奈之下，答辩人只好紧急临时搬离出房屋并遣散员工，并约定于 2013 日再次商谈承租价格以及转让价格。2013 日，双方在被答辩人小区附近的茶楼从23点一直 谈到1 日凌晨1点多，经诚恳的交流，双方基本协商达成以下2
